编‧辑‧室‧报‧告-万恶建商VS.居住正义 - 专题周报 - 工商时报

发表日期:2022-09-24 23:55   

或许因为记取南朝鲜打房失利,几乎危及文在寅政权的教训,加上明年即将迎来选举年,让向来对房市、建商相对友善的民进党政府,在去年12月无预警启动打房,今年更持续加码,近期一连串针对房地合一税、囤房税的修法信息,搞得建商人心惶惶;而在政府出手后,外界最关心的是,到底这波“房产新政”能不能压下屋价?还是会步上南朝鲜打房打到几乎动摇国本的后尘?

先来看南朝鲜的情况。南朝鲜总统文在寅在上任前,常攻击朴槿惠政府造成房地产泡沫,没想到他任内屋价更如脱缰野马,在2017年5月上任后3年多里,首尔屋价大涨近6成;雪上加霜的是,屋价大涨也带动租金飞升,让中产阶级与年轻人陷入买不起也租不起的困境。其实文在寅并非打房不力,他颁布了一连串打房新政,而且出手一次比一次重,但结果却是屋价越打越高,也引爆沸腾民怨,甚至到了动摇执政基础的地步。

回头来看这波台湾的打房。或许有了南朝鲜的前车之鉴,执政党在去年12月7日由央行打头阵,再度祭出房市信用管制,主要是限缩公司法人购屋、及建商土建融与余屋贷款的成数;紧接著立院在12月底通过实价登录2.0。而在政府宣示国内进入打房周期后,确实让火热的房市略为降温,但屋价基本上文风不动。

而今年新一波的打房连环拳,则轮由财政部担纲,一出手就锁定5年前打房有成的“房地合一税”,在多番折腾后,政院拍板的房地合一税2.0,将重税闭锁期由2年一口气延长到5年,并首度纳入国内法人、预售屋交易,打房力道更胜央行的信用管制;至于引起轩然大波的囤房税修法,因争议过大暂时搁置。

综合各项因素研判,房地合一税2.0势必会在立院本会期过关,加上去年12月出台的政策,这次等于把马政府时代包括选择性信用管制、实价登录、房地合一税等打房措施重来一遍;但当年马政府最终成功压住屋价涨势,让房市在2015~2018年间回档整理,这次小英政府的加强版能再次奏效吗?

比较前后任政府的打房,政策工具虽然雷同,但民进党这次无论在选择性信用管制或房地合一税,都特别纳入境内法人,显示政府有看到实务上的制度漏洞,算是有对症下药;不过,与上次相似的是,建商又再度成为打房的祭品,包括限缩土建融与余屋贷款,以及房地合一税的境内法人原先并未清楚排除建商;还有囤房税原本规划只给建商一年的住屋销售缓冲期,一年后未售余屋要课征4%的重税等,明显都是冲着建商而来的苛政。

我在2015年底房地合一税上路前,写了一篇“打倒万恶建商”的编辑室报告,没想到过了5年,同样剧本重新上演,也印证了不管谁当家,高屋价永远是棘手的难题;而找个代罪羔羊转移焦点,也永远是最简单、最轻松的选择。至于这次打房能否成功?我个人持保留态度。

在我看来,眼前大环境对屋价而言堪称完美的剧本!包括一、史上最多的热钱,去年因疫情启动的无限QE,释出天文数字的资金犹如燎原之火;二、史上最低的房贷利率,目前低到1.35%水准,让原本无力买房者也能购屋;三、史上最强的股市,台股创下16,579点历史新高,从8,523低点到16,579点只花了11个月时间、且飙涨近1倍;四、史上最大的鲑鱼返乡潮,台商回流+资金回台带动庞大的人流、金流返乡,是过去30年仅见;五、史上最贵的土地,全台土地屡创天价,台北市中心每坪动辄上千万、台中七期每坪冲上350万天价;六、史上最高的建筑成本,在全台疯抢营建工人及原材料大涨下,建案营造成本已大涨2~3成;七、强劲的经济成长,主计总处甫上调2021年经济成长率至4.64%,创近7年新高。

在七大“利多”齐聚下,屋价上涨是理所当然,不涨才有问题。也或许因为清楚屋价势必上涨,政府才果断出手,希望抢先压抑屋价涨势。但人为干预能抗衡大势吗?答案显然不乐观。

要探讨这个议题,首先要厘清2个问题,第一是屋价为什么打不下来?第二是每年大量的新建住屋到底谁买走了?第一个问题的原因,除了上述的超完美剧本,还有屋价长期本来就会随经济发展上涨;至于第二个问题,许多人认为在人口负成长下,屋价必然下跌,却忽略家庭结构的改变,“分巢化”是近年房市热络的重要推手,年轻人渴望有完善公设和管理的新房,如果大家多去建案接待中心走走,就可以发现年轻人购屋的热度。此外,高资产族群面对超低利率,置产需求也远高于以往。

也因此,这波房产新政极可能重蹈当年奢侈税失败的覆辙,就是打压了供给和流动性,但在需求稳定下,屋价最终不跌反涨。此外,所有打房措施最大的后遗症,就是这些加诸在建商、投资客身上的成本,最终都会“转嫁”给消费者,南朝鲜就是最血淋淋的案例。

高屋价永远是个难解的习题,房市确实应该管控,但一定要有章法,而不是现在这种喊价式的打房。要落实居住正义,光靠打建商给老百姓看是不够的;政府或许更应该趁此机会,好好整顿、健全国内的租赁市场(社会住宅缓不济急),将住宅政策聚焦在解决“居住需求”而非购屋市场;舍此不由,台湾只会不断陷入无效打房的轮回。


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